¿Qué instalar en el techo de una casa para incrementar su precio cuando se venda?

Cuando se trata de ser descubierto en la naturaleza, los paneles solares en New Hampshire son más o menos en la etapa que los pavos salvajes eran hace una década: Siguen siendo rara, pero ya no detener el auto y boquiabiertos cuando lo veo.
 
Pero así como el crecimiento de la población de pavo ha dado lugar a complicaciones inesperadas - no he corrido más de uno todavía, pero he llegado maldito cerca - la propagación de paneles solares en el techo plantea complicaciones sobre la compra y venta de casas, la decisión financiera más grande cualquiera de nosotros tendrá que realizar.
 
Primero las buenas noticias para las personas con PV en su techo, de acuerdo con Judi Farr, un agente con Keller Williams Realty-Metropolitan de Bedford, que enseña primera Junta del Estado de clase Realtors aprobados en la venta de casas con paneles solares. "Si tiene dos casas idénticas, las mismas características, mismo tiempo, etc., el que tiene el sistema solar debería vender más rápido y por más dinero", dijo. En general, dijo, el dinero extra cubrirá el costo de instalación.
 
victorias solar! Pues bien, en su mayoría: Hay una nota de advertencia en relación con la financiación de vivienda y los paneles arrendadas, lo que voy a llegar a en un momento.
Farr compara solar en el techo de granito de alta gama en cocinas.


"Una cocina de granito solía ser un sumador suprema, un sumador de la prima; Ahora es casi esperado por los compradores. Solar va a seguir el mismo camino. La gente va a esperar ", dijo. "Si las casas tienen un techo orientado al sur y este no tiene solar, sino que uno hace ... los compradores utilizar eso para hacer una elección."
"Podemos ser de 10 o 15 años lejos de eso, pero va a pasar", dijo Farr.
Normalmente yo sería sacar a relucir los datos en este momento, pero no hay ninguna buena datos sobre el efecto de paneles solares en los precios de las viviendas y las ventas en New Hampshire. No sólo no han sido suficientes ventas en parte porque no hay que muchos paneles de la azotea y en parte porque simplemente no han sido que muchas ventas de casas fotovoltaicos todavía.
"La mayoría de las personas que están poniendo en los paneles solares, planean en permanecer en sus hogares desde hace mucho tiempo", señaló Farr.


Puede encontrar estudios por ahí que dicen para cuantificar el efecto de la energía solar en la azotea en el valor de las viviendas, pero no me fío de ellos porque están hechas por las empresas de energía solar o defensores. El mejor que conozco fue hecho en 2014 por el Departamento de Laboratorio Lawrence Berkeley de Energía de Estados Unidos y estuvo de acuerdo con la evaluación de Farr: solar del tejado, se dijo, añaden un promedio de alrededor de $ 15.000 y el valor de una casa durante 2014 las ventas en ocho estados, más o menos que cubre el costo de la instalación, en función de los incentivos.
 
Sin embargo, Nueva Hampshire no era uno de los estados en el estudio - a pesar de Massachusetts fue - y los mercados de vivienda son variables dependiendo de la geografía, así que era dudosa. Fui a Farr en la recomendación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de New Hampshire, debido a su experiencia, que incluye tecnologías de eficiencia energética.
 
Cuando hablé con ella, un par de semanas atrás, había sólo hay que poner en la azotea de una casa-solar en Bedford bajo contrato. Farr dijo que los compradores no tenían ninguna preocupación por la complejidad de esta nueva tecnología-ish en el techo, que era una preocupación en los primeros días de la energía fotovoltaica.

Por supuesto, en un mercado de gama alta como Bedford - probablemente la ciudad más rica de New Hampshire, en función de la medida que desea usar -es más fácil para los compradores a pagar más por adelantado a la espera de una reducción de costes en la línea. Tal vez los mismos paneles en una casa en un barrio de bajos ingresos tendrían un efecto diferente.
 
Ahora, ¿qué tal nota de advertencia sobre la financiación que he mencionado antes?
Hasta ahora, la discusión se ha asumido que el propietario compró los paneles solares y los posee. Sin embargo, un importante motor en la energía solar en la azotea en estos días consiste en sistemas en los que los propietarios pagan poco o nada por adelantado, pero se aprovechan de la electricidad, mientras que los paneles son propiedad de otra empresa como SolarCity o una serie de empresas locales y regionales arrendado, a través lo que se conoce como un acuerdo de compra de energía.
 
Farr advierte que esto puede complicar la financiación de vivienda, en parte debido a la forma en que los bancos manejan los pagos por la electricidad generada por los paneles, lo que puede reducir la cantidad de préstamo que genera un pago determinado, y en parte debido a la preocupación acerca de haber algo anexo a la casa que no es propiedad del residente.
 
"SolarCity lo hace parecer muy fácil, pero no va a ser", dijo. "Cada banco tiene una tolerancia para las personas que compran sus hogares, y que puede rehuir los préstamos de cualquier propiedad con una mejora de arrendamiento de terceros en ella."
 

Se espera que este problema finalmente desaparecerá a medida que los prestamistas se acostumbran a los acuerdos de compra de energía, pero "en el ínterin, si usted ha puesto un sistema solar (leasing) y la necesidad de financiar o vender su casa, usted puede tener un tiempo más difícil . (...) Los propietarios de viviendas no van a saber hasta que venden su casa, o refinanciar, o conseguir una hipoteca inversa, ¿cuál será el impacto ", dijo Farr.
Así que ahí lo tienen: Los paneles solares reducen los gastos de electricidad y es probable que reciben suficiente extra cuando el vender la casa para cubrir los gastos de instalación, pero que podría enfrentar una sorpresa desagradable con la financiación si ha arrendado paneles.
Para decirlo de otra manera, no es un pavo.
(David Brooks puede ser alcanzado en 369-3313 o dbrooks@cmonitor.com o en Twitter @GraniteGeek)